乐居新媒体 发自深圳

在3年疫情 3年715政策 2年半参考价政策多重影响下，深圳楼市进入一轮接一轮的调整期。

【资料图】

尤其进入7月，距离深圳最严限购令出台已走过三个年头，那么6月份深圳的楼市表现如何？我们来一探究竟！

二手网签量三连跌，西部坐实打新主战场

日前，深圳房信平台已公示出6月份深圳一手住宅及二手住宅的成交数据。

据数据显示，2023年6月，深圳新房住宅网签3049套，环比5月上涨9%，同比去年同期下跌5.13%；

全市二手住宅网签2407套，环比5月下跌13.7%，与去年同期持平。

区域新房住宅网签方面，6月几个热门成交区域如光明区、龙华区、龙岗区均出现网签套数环比下滑的情况，但由于部分区域如宝安、福田、坪山的支撑，6月新房住宅在月底最后几天集中冲刺网签，全市网签量得以突破3000套。

6月份深圳各区住宅网签套数最高的是宝安区，得益于5月底越秀潮樾府的开盘，以及区域前期多个刚需项目的热销，宝安网签套数在近几个月皆保持在全市前三，是目前深圳楼市较为健康的区域。

福田区、坪山区是6月份网签套数环比上涨最高的区域，福田区的网签量主要为海德园A区贡献，坪山区则是前期推售的项目网签积压。

值得一提的是，南山区住宅网签量仅47套，由于前海月底的新盘去化网签备案存在滞后性，相信南山区在7月份将有不俗的网签成绩。

二手住宅网签方面，6月份深圳全市二手住宅网签量下滑明显，成交量迎来三连跌，创近5个月新低。

即使是网签量最为稳定的南山区、福田区，均出现明显的网签量下滑，不排除因福田、南山新盘的供应所导致。

二手住宅网签套数最高的区域依旧是龙岗区，不过相较5月份依旧出现8%的下滑幅度。

但整体好于去年同期，今年2月至6月的成交量介于2400套以上，均高于2021年8月至2023年1月间共18个月的成交量。

6月份深圳一手住宅 二手住宅的总网签量为5456套，与5月份几乎持平，由此可见深圳目前的整体住宅需求稳定，一手及二手住宅存在互相竞争的情况。

新房成交均价难回高位，利率下降助力上车门槛降低

一手住宅房价方面，根据克而瑞研究中心统计的近一年深圳市一手住宅月度供求走势，深圳新房住宅网签均价在近三个月保持稳定，在6.1-6.3万/㎡之间，但相比2021、2022年明显下滑。

可见深圳新房房价确实坐实下跌，不过对比其他城市，深圳新房房价依旧处于高位。

房价方面，根据克而瑞研究中心统计的5月份各区普通住宅网签成交均价数据显示，南山区、福田区成交均价超过10万/㎡，牢牢占据新房房价头部梯队。

其次房价超过7万/㎡的为罗湖区、龙华区，龙华区由于北站片区多个新盘支撑成交，成为非核心区中唯一一个房价超过7万/㎡的区域。

新房房价下降的同时，房贷利率也逐年下调。2020年1月至2023年6月，5年期以上LPR已经下调6次，降至了近32年来的最低水平，当前最新LPR为4.20%。

房价降低 利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。

7月预计12个新盘入市，多区域热点楼盘首开

截止至6月30日，今年深圳上半年已有63批次新房项目（含深汕，含人才房）获批预售，共计入市2.94万套房源。

其中，在刚过去的六月里，有13个楼盘获批预售共计6531套新房入市，入市规模仅次于三月份。

今年二末到三月初人才房集中供应，如果仅统计商品住房，六月份的新房入市是事实上的半年度高峰。

据深圳房地产信息平台不完全统计，七月份潜在入市新房住宅有12个。尽管缺乏核心地段的超级网红项目，但也不乏区域级重磅新盘来袭。

比如宝安的鸿荣源珈誉府和拾悦城楠园，均位于宝安北部中心一带，都是较大型的商住社区，自身规模大，配套齐全，可靠体量取胜。

又比如光明的深铁瑞城二期和宏发悦见公园里，在局部区域内，地铁、购物中心应有尽有，满足自住的基本要素所需。

其余的南山、福田、龙华、龙岗都有选择。

南山区一南一北，赤湾及西丽，开云府和鼎胜金域阳光待命。

福田大金沙片区再次迎来推盘高光，大型综合体金地环湾城预备中；被称为红树湾壹号二期的绿景尚悦府一触即发。

龙华中海珑悦理与华润的深圳北站超核中心相邻，主打一波借势打势；龙岗城区骨架大，平湖、坂田、龙岗中心各有千秋，为各自板块补新。

至4月份深圳各银行告别参考价，至今已两个月，二手房市场反映寡淡；6月20日央行降息，今年以来的首次降息，房贷减免力度聊胜于无。

可是，这些似乎都不够。

如今深圳的楼市行情，已不仅仅是靠几个政策刺激得了，更不是结构性分化问题。是结构性分化就好解决，本身豪宅、普宅市场的分水岭客观上就存在巨大的鸿沟。

但更大的问题，可能是赚钱预期弱了，甚至是没了。

丁祖昱评楼市认为，从目前来看，短期内楼市行业难有V型大反转，而筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。

他还认为，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。